「樓換樓」買賣按揭注意事項

自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。

「先賣後買」與「先買後買」的印花稅安排

只要「賣樓」臨約簽訂日期較「買樓」為早，就屬於「先賣後買」，反之亦然。以「先賣後買」換樓，符合首置資格便可豁免15%從價印花稅，只需繳付第2標準稅率從價印花稅。

若以「先買後賣」換樓的話，需於買入新物業後一年內將原有物業成交出售，即可申請退回印花稅差額。

舉個例，以「先賣後買」形式換樓，買入$800萬物業，15%從價印花稅支出為$120萬，而第2標準稅率從價印花稅支出則只需$30萬（3.75%），「先賣後買」對於現金流需求大大減低。

800萬樓或只能借8成

放寬按保樓價上限後，$800萬物業最高可做9成按揭，惟申請人需符合首置及固定收入之規定。以「先賣後買」換樓，雖然原理上已符合首置資格，最多可做9成按揭，但銀行卻未必批出9成。

由於銀行審批按揭申請時會查閱申請人TU（環聯信貸記錄），即使以「先賣後買」形式簽訂臨約，由於賣出的物業並未成交，所以TU內仍然會顯示申請人有按揭係身，因此銀行會當申請人為非首置最多只能批出8成。

另外，由於信貸狀況改變於TU內並非實時反映，存在着時間差，所以有機會即使原有物業已經成交但TU並未反映，買入新物業時亦有機會只批8成。不過，只要出售嘅物業經已成交，按揭亦已解除，申請人可馬上補交文件予銀行以首置批出9成，惟需注意銀行審批需時，兩個物業嘅買賣時間需要拿揑好。

出售現有物業時買家撻訂之風險

「先賣後買」換樓可豁免15%從價印花稅，但萬一出售現有物業時買家撻訂，換樓客就需要補交印花稅差額，到日後原有物業正式賣出便可以申請退回稅花印差額。當買入物業價格較賣出物業高很多，買家撻訂時嘅「殺訂」收入亦未必足夠支付印花稅差額，換樓客就有機會要動用手頭上資金處理印花稅差額。

而最穩陣做法當然係當原有物業成功賣出後收到尾數後先再買入新物業，現金流上就無需要擔心。唯一要注意就係換樓期間樓價突然飆升以致失去預算，以及換樓期間住所嘅安排。

退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。

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