以前社會流行養兒防老,現在比較可行的退休準備似乎是擁有收租物業。買樓上車,供了幾年後等樓價上升,就可以把升值部分套現作為第二套物業的首期。這樣就可以把物業一開二,走上收租的置富之路。收租物業的部署和收租物業按揭財技有什麼要注意呢?

客人周先生是工程經理,市值1000萬的物業只剩下133萬供款。54歲的周先生是一家4人口的家庭經濟支柱,月入8萬。太太擁有註冊護士資格,目前全心照顧家庭沒有發展事業,而2個小朋友正在讀大學。

還清兒女債 只想退休有租收

周先生有感新一代面對更艱辛的社會環境,他並不打算以後要求兒女給家用。在供養她們上大學後,周先生表示已經是還清兒女債。退休後希望能夠有被動的租金收入。他的擔心是沒法確定自己能否再借入足夠錢去買樓。

拉長按揭年期去通過壓力測試

如果周先生想透過按揭買多一個物業,就一定要通過到壓力測試。針對多於一個按揭,銀行要求加息3%情況下供款總數不過於收入的50%。壓力測試的2個關鍵是供款年期和家庭收入總數。想成功買入多一個物業,秘訣就是拉長按揭年期(月供金額下降)。現時銀行可以做到用(年齡+供款年期)<=80的方式計算最長供款期。周先生54歲,最長可以做到26年按揭。

用預估租金收入去通過壓力測試

另外,銀行可以做物業估價,同樣也可以做到物業租值評估。在準備買入收租物業時,可以用預估租金作為收入一部分。針對預估租金,銀行做法是用市值租金打6折。這樣便能用租金收入加上月薪收入作為家庭總收入去增加借貸銀碼。

收租物業要預備足夠首期

周先生想第二個物業也盡量高成數按揭。他偏向購買600萬的市區物業,收租約有$15,000每個月。由於收租物業只能最高借到5成,所以周先生必須自己有300萬現金作為首期。他手上有200萬的流動資產(主要是現金和股票),不過他表示不想用盡這部分的備用現金去買收租物業,所以我們建議他用自住物業在銀行加按套現新物業的首期。

月月有租收 低位加按套現等退休

周先生立即擔憂是現時市場氣氛非常差,怕銀行調低他自住物業估值而沒法加按到足夠銀碼去買收租物業。我們立即幫周先生拿到各大銀行的估價,估價分別是890萬、926萬和1000萬。同時,估價的向下幅度一般比較慢反映市場的成交。原因是個別劈價盤雖然會令物業估值向下調,但大幅低於市場的成交始終較少。加上按揭中介和銀行合作關係友好,可以拿到市場上的最高價。所以,如果資深投資者就會知道要在市場熾熱或剛開始轉向時用最高價格加按物業,持有現金的就可以在市場低迷時有現金隨時出去shopping!

在了解周先生的需求後,有以下能通過壓力測試的實際可行方案:

自住物業市值:1000萬

剩餘供款:133萬

剩下供款年期:16年

月供: $8,270

現時封頂利率2.275%

建議方案:

自住物業轉按承造500萬按揭,減去原有133萬按揭,凈套現367萬。

自住物業市值:1000萬

剩餘供款:500萬按揭(133萬按揭+367萬現金)

剩下供款年期:26年

月供: 由$8,270增加到$21,495;增加了-$13,225

現時封頂利率2.375%

轉按回贈共10萬元現金

周先生目標是買入600萬以下單位而且能收到每月$15,000租金。這個目標是可行的。

心儀收租物業市值:600萬

供款年期:26年

新物業首期資金來源: 自住物業套現的367萬

新物業借入貸款:233萬

月供: $10,000

預計每月租金: $15,000

現金流: 每月增加收入5,000

現時封頂利率2.375%

上會按揭回贈共4.66萬元現金

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利率更新日期: 2020-11-29