共享居住是新趨勢。比較常見是業主買下單位自住,同時把其中一個房間出租幫補供樓。那麼,這類物業的按揭又有什麼要注意?

(2019-4-15更新)

大屋苑爆間房分租潮 租金爆升一倍

仲玩劏房?其實愈來愈多大型屋苑用房間分租去收雙倍租金。即係咩?劏房又好,分租又好,Co-Living也好,共享居住都好,都係一個名。甘按揭有又咩要注意?

傳媒報道,大圍名城,現時至少有100個單位出現同類租盤,屯門細價屋苑亦有間房出租,租值較改裝前高逾1倍

租金豪宅價呎租82元 分租收入可以供少一半樓

除了專業包租婆,早前傳媒也有報道,部分業主買入3房自住,同時把其中一個房間租出去。這類房間收租回報通常可以高達呎租80元以上,租金甚至可以令按揭月供少一半。早前日出康城緻藍天1座中層LB室,四房間隔,其中兩間為套房,另設工人房,業主2015年以1,041萬元買入單位。為幫補供樓,業主將其中一間享有全海景的「細套房」分租,連廁所面積共約110呎,成功以9,000元租出,呎租高達82元,創下將軍澳呎租最貴紀錄。租客是自上海的將軍澳香港專業教育學院(IVE)男內地生。

以按揭上限五成計,分30年還款,利息2.25厘,月供19,896元,分租扣除租金後,月供降至10,896元。

分租也是出租的一種 按揭成數受限制

針對1000萬以上出租物業,銀行最多可以做到4成按揭;自住的話,最高5成按揭。事實上,無論純出租、自住+分租、劏房、或Airbnb出租都好,在申請按揭時必須向銀行申報是投資收租用途,按揭成數會比自住少一成。

上述例子如果業主初期買入單位時是用5成純自住按揭上會,現時分租理論上是要向銀行取得按揭同意書bank consent。同時,按揭成數必須降會到4成。樓價升左又或者補回按揭差額就可以出租。但實際上大部分租客也不會通知銀行,銀行也不會主動詢問。可能用家會覺得在銀行的角度,有租客做租奴幫忙供樓是更好的事。當然,從監管機構和社會公義的角度,用家取得較大的銀行按揭成數是較公平的方法,出租按揭較難獲得銀行支持能增加社會某階層的尋租成本。

按揭保險HKMC QBE的單位千萬不要分租

如果物業是用6成以上用按揭保險方式上會,HKMC/QBE和銀行都不允許分租和出租,而且還有機會負上刑事責任。

可以參考我們文章:高成數按揭單位可以放租嗎?

劏房和分租可以不違法 Airbnb現時未或法例認可

事實上劏房和分租是可以不違法,也能用投資出租的方式上會。不過,Airbnb就要小心。

可以參考我們文章:Airbnb租金收入可以計入去壓力測試嗎?

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