相信很多人都知道現時的按揭利息是2.375%。不過,這是表面的數字。實際上有些方法可以令利息大幅減少。香港的實際利息的確低得很誇張。

1.買樓後就使用居所利息支出扣稅

業主享有20年扣稅優惠,供樓利息支出上限是10萬元。以去年平均按揭借貸400萬和2.375%利息計算,每名業主可以享有9萬5元扣稅額。以最高的17%的稅階計算,可以節省1萬6千的交稅支出。如果以大部分買的起樓的中產一族,過得到壓力測試借到400萬按揭,月薪都應該是4萬元以上。即使不是觸及17%稅階,也應該會觸及10%稅階。所以,買樓入伙後立即使用按揭利息支出扣稅,就能有效減低利息支出。

2.善用銀行轉按現金回贈

全世界大概只有香港的按揭才有這麼低的利息的同時又有現金回贈。香港資產市場成熟而且競爭激烈,連在外國常見的估價費用在香港也是寬免收的。現時實際2.375%的按揭利息可以透過每2年轉按賺取2%的銀行回贈。轉按賺回贈已成為市場的常態接近10年了。所以,實際按揭利息是1厘左右。

3. 假設有業主以上2項優惠都享受不了,還有mortgage-link高息戶口

承造按揭後,銀行都會提供mortgage-link高息戶口。這個戶口每日計存款利息,存款利息和按揭利息一樣。我們假設業主借入400萬按揭去計算,同時在這個戶口放入100萬。銀行的計算機顯示實際按揭年利率只是1.42%。

當然,很多人買完樓,便沒有多餘一筆過的資金放入去收息。我們又用借入400萬按揭去計算,同時在這個戶口每月儲蓄3000元。計算結果是全年期總利息支出也能節省19%,實際按揭年利率只是1.925%。

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利率更新日期: 2020-09-26