現時很多新盤都會提供發展商一按或銀行一按加發展商二按的計劃,讓首期比較緊拙的買家可以買到新盤。例如啟岸就可以以發展商一按借到樓價八成半,甚至可以用銀行一按借六成加發展商二按借三成(合共九成)。很多讀者查詢到底發展商按揭的入息要求或壓力測試怎樣計算?

發展商一按

其實金管局並沒有限制發展商一按的入息要求,所以早幾年出現過所謂「呼吸plan」,對入息沒有任何要求,只有有呼吸就會批出貸款。但不是每個盤的發展商一按都是「呼吸plan」,買家需要逐個新盤去查核。以筆者近年經驗,一般會要求供款不超過入息的50%,大家可用作初步參考。

銀行一按加發展商二按

如果買家選用銀行一按加發展商二按的話,銀行會視乎發展商二按佔樓價成數而計算入息要求。

如果二按不超過兩成,銀行會用50/60去計算。(即供款不超過入息的50%,在加息3%的假設下,供款不超過入息的60%)

如果二按超過兩成,銀行會用45/55去計算。(即供款不超過入息的45%,在加息3%的假設下,供款不超過入息的55%)

以凱匯為例,此樓盤的二按頭3年利息為細P-2.85%,以現時細P計算,即2.275%。其後為細P,現時即5.125%。

如果買家想買價值1,200萬的單位:

銀行根據金管局指引,可以借出樓價五成,即600萬,分30年供款。

發展商二按財務公司借出240萬,分20年供款。

由於發展商二按不超過兩成,以50/60計算壓力測試 (留意,二按以最高息時期的利息去計算。即第4年開始的5.125%而非一開始的2.275%)

現時息率下,每月供款計算出最低入息=$32,501/50%=$65,002;

加息3%下,每月供款計算出最低入息=45,819/60%=$76,365;

以兩者較高為準,即買家需要有$76,365的入息。

如果想借多一成發展商二按又怎樣呢?

銀行根據金管局指引,可以借出樓價五成,即600萬,分30年供款;

發展商二按財務公司借出360萬,分20年供款。

現時息率下,每月供款計算出最低入息=$40,035/45%=$88,967;

加息3%下,每月供款計算出最低入息=54,729/55%=$99,507;

以兩者較高為準,即買家需要有$99,507的入息。

只是多一成(120萬)的貸款,因為超過兩成的界線,入息要求就由$76,365提升至$99,507。

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