相信對於香港人黎講,「買樓」應該係一生人入面其中一個好重要嘅決定。而基本上十個人買樓有九個半都會同銀行申請按揭完成物業成交。

好多朋友買嘅第一個物業多數會係600萬以下,務求以有限度嘅首期配合高成數按揭「上車」。

而呢班朋友好多時都係第一次置業,對於能唔能夠成功申請按揭,特別係申請高成數按揭嘅朋友會較擔心。生怕簽咗臨約之後申請按揭先發覺批唔到而要撻訂,令辛辛苦苦儲落嘅積蓄付諸流水。

咁到底有無方法可以防止呢個慘劇發生呢?

事實上,銀行設有預先批核機制,即準買家在簽訂臨約前已經可向銀行申請預批,確保自己能夠成功申請按揭。而有不少朋友誤會,以為預批時只需提供簡單個人資料及口頭申報入息便可,此想法實在大錯特錯!

其實預先批核與正式申請按揭所需提供的文件大部分是一樣的!包括入息證明及身分證明等等。而申請預批時不需要提供臨約,只需提供申請按揭的物業之確實地址便可。

雖然預先批核機制的確為客人提供一個安全的方法,但在實際操作上有不少限制。

1. 所需時間較長

站在銀行角度,處理預批申請嘅優先次序肯定會較普通按揭申請為後。因為相比起一般按揭申請,預批可以係買賣雙方未就交易達成共識就做申請,即是話我行過樓下地產鋪見到有個單位想買,可能十劃都未有一撇都可以申請預批。預批較大機會係煲緊無米粥,所以所需時間會較長。而申請高成數按揭要經過HKMC,約兩個月審批時間多數走唔甩!

2. 批到個時,可能層樓都比人買左

俗語所謂「執輸行頭慘過敗家」,有時見到有荀盤唔好講話要去銀行到做預批,分分鐘一個鐘頭後就已經比人買咗。係香港呢個樓市咁活躍嘅地方,預批係實際操作上往往作用較有限。

雖然預批限制較多,不過在某幾個情況下筆者都會建議客人應該要做預批

1. 曾破產人士

曾經破產之人士在取得破產解除令後是可以向銀行申請按揭,但不少銀行都不願意批出按揭予曾破產人士。有部分銀行願意接受申請,但亦不保證一定會批出。而若然曾經在某銀行走數破產,則很大機會該銀行會拒絕客人的按揭申請。

2. 因某些原因未能提供最近一期稅單

申請高成數按揭時,銀行都需要客人提供稅單,若因種種原因未能提供則有機會影響其申請。除非客人為公務員或在很大型的公司工作,則有機會不用提供稅單都可以批出高成數按揭。

3. 可能有業權問題之物業

如送契物業,遺產物業,樓契為核證重印等等,銀行有時候會拒絕批出按揭。而銀行一般都不願意對五年內之送契及遺產物業批出按揭。

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