面對名存實亡之預先批核，按揭新手如何應對？

對於按揭新手嚟講，第一次申請按揭總會有好多擔心，擔心自己份糧唔夠過壓測、又擔心銀行會唔會唔批，總之就擔心呢樣擔心個樣啦！所以好多朋友都想係買樓前同銀行做預先批核以策萬全。但事實上預先批核早已名存實亡，面對名存實亡嘅預批，按揭新手們又可以點做？

「預批」之死，事源係由於大部分做預批嘅客人，最後都無成為該銀行嘅按揭客。而做預批亦花上銀行唔少資源，所以現時銀行基本上都唔再做預批，而即使有做你都要有心理準備要等到2047年。不過將心比心，如果換轉係你，相信你都唔想一路係到煲無米粥嘅。

而事實上，要成功申請按揭並非大家想像中咁難，只要緊記「計好數、執好件，再拾漏」！

計好數

要成功申請按揭需要通過供款與入息比率要求以及壓力測試：

供款比息比率要求指，以現行利率計算，所有供款不超過月入的50%；

壓力測試指，以現行利率加3%計算，所有供款不超過月入的60%。

要注意，「供款」泛指所有債務供款，包括按揭、私人貸款、車貸、信用卡分期及帳單分期等等。

而如果申請人目前有按揭係身，最高可做按揭成數需減一成，供款入息比率及壓力測試要以40%及50%計算。

壓力測試之實際應用
信用卡簽賬，信用卡貸款（現金分期），消費分期會影響供款與入息比率？

執好件

按揭唔批好多時候都因為申請人文件唔齊而撻Q，所以計好數知道自己可承擔樓價範圍之後就要著手睇清楚係咪所有文件都齊。

1. 申請人身分證

2. 銀行出糧戶口記錄*

3. 糧單*

4. 最近2年稅單

5. 住址證明

6. 強積金供款記錄*

*（固定月入3個月/非固定月入6個月）

以上係申請按揭所需要準備嘅文件，但並非每宗申請都必須齊晒以上物件，例如非高成數按揭銀行接受糧單而不需遞交稅單等，就每宗個案所需準備文件可向銀行及按揭顧問查詢。當然，如果全部都齊就恭喜你，一般而言按揭申請批到嘅成功率好高。

拾漏

除咗入息以及申請人文件外，亦有其他因素會影響銀行是否批出按揭。

例如物業買入價與銀行估價是否匹配，會否出現估價不足或成交價太低、物業是否凶宅或同層凶宅、是否送贈契、樓齡及申請人年紀、物業是否有建築物頒令等等。

為確保買入物業能順利申請按揭，除個人部分準備充足外，申請人亦應要求地產代理協助對物業進行查冊及提供物業相關資料。另外，申請人亦可向按揭顧問查詢有關按揭之問題，按揭顧問可解答大家對於按揭嘅問題亦可以為大家轉介合適之銀行做申請。

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