2013年的雙倍印花稅和2016年起政府對買多個住宅物業的業主會收取15%的印花稅,令到大量聯名契的業主都齊齊除名(甩名),回復首置身份後再買入新物業慳稅。聯名物業主要以長命契為主。拆契甩名唔單止可以慳稅,仲可以避免長命契的風險。

長命契最大好處是零遺產爭議

物業是大部分香港人最重要的財產,即使有立遺囑去分配物業,也有機會出現爭產的情況。有關爭產的新聞甚至成為娛樂版頭條,成為花生友的吹水題材。

聯權共有 (Joint Tenant),俗稱為「長命契」明顯好處就是誰最長命的話,物業的全數權益便會全部歸她所有,不用辦理承辦手續。物業的持有人亦不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳受給所指定的受益人。假設A和B以長命契方式持有物業,如A過身,業權便全歸B。A的近親是不能繼承到業權,就算A生前立遺囑也沒有用。

按揭方面,參考銀行一般做法,即使A去世,B也無需再進行壓力測試。只需準時還按揭就可以了,不會觸發銀行call loan。

至於B要在銀行轉按,加按或賣樓,那B必須在A去世後,把A的死亡證註冊在land search上。部分業主或會擔心的死亡證註冊在田土廳上會不會被當成凶宅,凶宅一般理解是在屋內的非自然死亡。反過來說,即使單人名的物業,屋內發生的非自然死亡,即使不註冊在田土廳也會被當為凶宅。

長命契如果想給其他人繼承可以點做?

長命契的業權持有人,如果希望改變物業繼承人是有方法的,就是透過律師把長命契變為分權持有(tenancy in common)。瓜分後的業權,不但可以自由繼承,理論上也可以進行買賣和按揭。當然也可以在瓜分業權後立即買入對方的業權,達到拆契甩名的慳稅效果。(如果為了回復首置身份)

很多人唔知長命契的呢個壞處..

聯名物業的好處也是其壞處,就是買賣和銀行按揭必須要由兩人簽署方才有效。比較常出現的情況係家中老人家開始年紀大了,唔方便或身體上無法去簽署文件。(可以參考文末有關持久授權書的鏈接)

這都不是風險,最多只能算是壞處,令到家庭無法有效地活用資產去進行買賣或銀行按揭。要知道,物業在香港是低息再投資的ATM機器。善用的話,可以為家庭帶來巨大財富。

財務風險要注意-長命契俾人改左都唔知道

最近收到一位業主爸爸的查詢,提及他和兒子的長命契單位無端端被財務公司追數,要求我們協助其按揭到銀行。原來他的兒子自行把長命契變為分權持有,透過分權持有擁有的獨立業權去借財仔。過程中這位爸爸完全不知情和沒有簽過名去改變長命契。

原來只須做一份瓜份業權的契據,就可以把瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊。對於長命契業主,最恐怖的是這個動作可以毫不知情。變相長命契業主隨時給另一位業主拎層樓去財務公司借錢,陷入財產的風險。而法律上這可能是合法的:

《物業轉易及財產條例》第8條 聯權共有的劃分
1) 土地產業權或權益的聯權共有,在法律上只可按以下方式劃分─
(a) 藉通知方式,由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人;或
(b) 藉文書方式。
(2) 土地產業權或土地權益的聯權共有,在衡平法上可藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式,或藉在衡平法上有效的其他方法,或藉倘無第(1)款規定則會在法律上有效的其他方法,予以劃分。

保障方法只有靠一招

要避免長命契俾人改咗都唔知道,業主可以利用政府新推出的物業把關易。簡單來說,登記了就可以第一時間知道物業的狀況,變相可以立即制定相關應對措施。物業把關易是一項政府提供給業主訂購的通知服務, 讓業主監察是否有涉及其物業的相關土地登記冊的文書交付註冊。

聲明:

以上內容涉及十分專門的法律和按揭議題。本篇文章僅是對有關題目的一般概述,只供參考,不能作為任何個別法律意見或按揭申請。如需進一步的諮詢,請聯絡你的法律顧問和銀行。

參考閱讀:

按揭大師:物業把關易

按揭大師:近親轉讓甩名慳稅懶人包FAQ

明報報道:失智中風 恐有錢無法用 持久授權書 財產靈活調度

社區法網:持久授權書

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