文章末段會有預測未來升得最多的樓盤,請細心閱讀全文,自行邏輯分析。本文只是作者主觀意見,不代表任何投資建議。

問:政府是真心幫我們上車還是推市民落火坑?
按揭大師:政府目的是為了避免樓市大跌,這次800萬9成/1000萬8成按揭政策可以視為托市。政策目的估計是為樓價止瀉和避免最完美風暴。10月16日施政報告之前,樓市已經連續接近10個星期下跌,加上貿易戰和逃犯條例引發的社會運動勢必令失業率上升,如果樓價持續下跌將進入最完美風暴:失業率上升和樓價下跌同時發生,並且惡性循環。

由貿易戰到近月的社會問題,香港經濟難免會受到影響。當貿易業、零售業、餐飲業、旅遊業、保險業和跨境醫療業同時收到打擊,資產價格難免亦會受到影響。香港有不少中小企營運生意,會將物業按予銀行借商業貸款,當樓價下跌,同時生意前景又不樂觀,銀行會向中小企「收水」。當中小企被裁員或結束營業,失業率上升,經濟問題便會加速浮現。還有過度泡沫化的財務公司也會call loan,所以政府的按揭政策其實上是要令樓市「止跌」。

問:現在的樓市沒有泡沫?
按揭大師:過去接近10年的樓市辣招基本上已經去除了香港樓市的泡沫,所有私人住宅中,有62%以上的物業都是沒有按揭借貸的,即係供滿樓。何來泡沫?但留意,沒有泡沫不代表樓價不會下跌。任何資產價格在短時間上升或下跌10%都是好正常的波動。

問:你會點形容這次的按揭政策?
按揭大師:1000萬以下物業最多8成按揭的政策,是泡沫的開始。大家應該綁緊安全帶,同時於將來瘋狂的市況中保持頭腦冷靜,見好識收,不要在破頂時才大注入市。最怕是最弱實力的業主永遠在市場的頂部做了最錯的決定。

問:這次是機會嗎?
按揭大師:短期樓市如同吃了興奮劑,是機也可以是危。最簡單如果計錯數,做唔到8/9成按揭就要撻定。

《現金流為王2》Starman的facebook專頁剛提及了一個故事頗有意思。
//從前有個故事︰ 一天,政府官員到精神病院視察,院長向官員解說每位病人的狀況。其中有位病人手中握著一張相片,一邊哭一邊用頭撞牆,院長解釋:「他曾深愛相片中的女人,但那女人卻嫁給別人,他因此而受不住刺激發瘋了。」 這時隔壁房間有一個人也用頭用力撞牆,官員問:「他又怎麼了? 」 院長說:「他就是娶了那位女人的人。」

機會,對有能力把握的人才是「機會」,對沒能力駕馭的人是「風險」。//

問:樓價未來走勢?
按揭大師:短期是興奮劑,部分業主可能好high,業主反價封盤聲不絕。不過要注意全球的失業率都在上升,經濟在惡化。

問:最安全和未來最大升幅的樓係..?
按揭大師:估計是450-550萬單位的升幅會跑贏大市,但不包括納米盤和極差質素的物業。

問:點解係450-550萬,而不是600萬、700萬又或者1000萬的物業?
按揭大師:投資唔一定要大贏,但必須先學習唔好輸。仔細研究這次的按揭政策,HKMC講到明600-1000萬物業在買入的時候可以做8-9成按揭,但不能套現。即係假設層樓買入是600萬(60萬首期),即使樓價上升到1000萬,你都無法透過銀行轉按套現升值的400萬。但係600萬以下的物業就可以。所以450-550萬物業,買完可能好快升到600萬。當這個價位的單位都上升時,估價好易去到600萬,根據現行HKMC政策,你就可以套現最多8成。例如50萬首期承造9承按揭買入500萬物業。3年後物業上升到600萬就可以套現480萬,減去尚欠本金420萬左右,就可以取回60萬。即使遇上經濟寒冬,也可以有60萬現金在手上應付未來幾年的供樓支出。

問:600-1000萬物業真係唔可以轉按套現8-9成嗎?
按揭大師:其實有3種方法…不過唔講住,你真係想套現再投資先搵我啦。反而對於未上樓的朋友,可以善用9成按揭買入大型屋苑的單位,例如現時嘉湖山莊二房$12,000一呎, 三房更是$11,000一呎,很多單位只是500多萬,買完瞓得著啊…

問:這次出招,有哪些物業投資價值受損?
按揭大師:非市區納米樓、新盤studio、新盤一房單位和居屋樓王會跑輸大市。這些單位過去幾年升幅驚人,動力來源是低首期上樓。當優質單位都可以1成首期,這些單位就優勢(低首期,細總價)不再。

問:如果現在入市,最大的黑天鵝是?
按揭大師:政府賣嗮所有現時90萬個公屋,以往擁有物業的嬌貴是因為有限的物業供應碰上無限的投資需要(每人都想一生三宅,收租唔使做)。如果政府決定出售所有公屋(類似新加坡的組屋政策),把所有公屋都金融化,全民持有資產,這就令私樓價值可能大幅下跌。現時80萬首期借9成的業主有機會蒙受極大壓力,10倍槓桿買樓即係樓價跌2成就輸160萬…10倍槓桿要小心計數。

問:黑天鵝機會大嗎?
按揭大師:政策冇得計算風險,因為根本唔知點計。你點估到香港會有此逃犯條例這一劫…

另外,施政報告中已經提及要加快推動「租置計劃」,即係公屋住戶可以用市價二折買入現時租住房委會的單位。初步是原租置計劃未售出的42000個單位。以後會不會擴大出售的數量?不知道。買樓有風險,唔買樓也有風險。投資最好只下注計算到的風險。(calculated risk)

問:有什麼建議?
按揭大師:綁好安全帶,不要盲目看好,也不要過分悲觀,量力而為。如果透過大師幫忙買入多個物業發咗達,記住這是香港社會給予的機會,也是社會財富懸殊的原因。有機會的話,幫下有需要的人,回饋社會。

問:大師你的建議講完等於冇講。有沒有什麼實質的建議?
按揭大師:我沒有其他補充,每人情況都不同,詳細問題詳細研究。不過,個人而言,我比較喜歡投機大師索羅斯的金句:看見泡沫,應該盡快加入泡沫,並且在爆破前獲利離場。當然,物業作為香港人最大的資產,其實還有很多方法增加收益,減低風險的。進一步咨詢可以聯繫按揭大師公司WhatsApp是68906888,電郵是[email protected]

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利率更新日期: 2020-09-26