文章末段會有預測未來升得最多的樓盤，請細心閱讀全文，自行邏輯分析。本文只是作者主觀意見，不代表任何投資建議。
問：政府是真心幫我們上車還是推市民落火坑？
按揭大師：政府目的是為了避免樓市大跌，這次800萬9成/1000萬8成按揭政策可以視為托市。政策目的估計是為樓價止瀉和避免最完美風暴。10月16日施政報告之前，樓市已經連續接近10個星期下跌，加上貿易戰和逃犯條例引發的社會運動勢必令失業率上升，如果樓價持續下跌將進入最完美風暴：失業率上升和樓價下跌同時發生，並且惡性循環。
由貿易戰到近月的社會問題，香港經濟難免會受到影響。當貿易業、零售業、餐飲業、旅遊業、保險業和跨境醫療業同時收到打擊，資產價格難免亦會受到影響。香港有不少中小企營運生意，會將物業按予銀行借商業貸款，當樓價下跌，同時生意前景又不樂觀，銀行會向中小企「收水」。當中小企被裁員或結束營業，失業率上升，經濟問題便會加速浮現。還有過度泡沫化的財務公司也會call loan，所以政府的按揭政策其實上是要令樓市「止跌」。
問：現在的樓市沒有泡沫？
按揭大師：過去接近10年的樓市辣招基本上已經去除了香港樓市的泡沫，所有私人住宅中，有62%以上的物業都是沒有按揭借貸的，即係供滿樓。何來泡沫？但留意，沒有泡沫不代表樓價不會下跌。任何資產價格在短時間上升或下跌10%都是好正常的波動。
問：你會點形容這次的按揭政策？
按揭大師：1000萬以下物業最多8成按揭的政策，是泡沫的開始。大家應該綁緊安全帶，同時於將來瘋狂的市況中保持頭腦冷靜，見好識收，不要在破頂時才大注入市。最怕是最弱實力的業主永遠在市場的頂部做了最錯的決定。
問：這次是機會嗎？
按揭大師：短期樓市如同吃了興奮劑，是機也可以是危。最簡單如果計錯數，做唔到8/9成按揭就要撻定。
《現金流為王2》Starman的facebook專頁剛提及了一個故事頗有意思。
//從前有個故事︰ 一天，政府官員到精神病院視察，院長向官員解說每位病人的狀況。其中有位病人手中握著一張相片，一邊哭一邊用頭撞牆，院長解釋：「他曾深愛相片中的女人，但那女人卻嫁給別人，他因此而受不住刺激發瘋了。」 這時隔壁房間有一個人也用頭用力撞牆，官員問：「他又怎麼了？ 」 院長說：「他就是娶了那位女人的人。」
機會，對有能力把握的人才是「機會」，對沒能力駕馭的人是「風險」。//
問：樓價未來走勢？
按揭大師：短期是興奮劑，部分業主可能好high，業主反價封盤聲不絕。不過要注意全球的失業率都在上升，經濟在惡化。
問：最安全和未來最大升幅的樓係..?
按揭大師：估計是450-550萬單位的升幅會跑贏大市，但不包括納米盤和極差質素的物業。
問：點解係450-550萬，而不是600萬、700萬又或者1000萬的物業？
按揭大師：投資唔一定要大贏，但必須先學習唔好輸。仔細研究這次的按揭政策，HKMC講到明600-1000萬物業在買入的時候可以做8-9成按揭，但不能套現。即係假設層樓買入是600萬（60萬首期），即使樓價上升到1000萬，你都無法透過銀行轉按套現升值的400萬。但係600萬以下的物業就可以。所以450-550萬物業，買完可能好快升到600萬。當這個價位的單位都上升時，估價好易去到600萬，根據現行HKMC政策，你就可以套現最多8成。例如50萬首期承造9承按揭買入500萬物業。3年後物業上升到600萬就可以套現480萬，減去尚欠本金420萬左右，就可以取回60萬。即使遇上經濟寒冬，也可以有60萬現金在手上應付未來幾年的供樓支出。
問：600-1000萬物業真係唔可以轉按套現8-9成嗎？
按揭大師：其實有3種方法…不過唔講住，你真係想套現再投資先搵我啦。反而對於未上樓的朋友，可以善用9成按揭買入大型屋苑的單位，例如現時嘉湖山莊二房$12,000一呎， 三房更是$11,000一呎，很多單位只是500多萬，買完瞓得著啊…
問：這次出招，有哪些物業投資價值受損？
按揭大師：非市區納米樓、新盤studio、新盤一房單位和居屋樓王會跑輸大市。這些單位過去幾年升幅驚人，動力來源是低首期上樓。當優質單位都可以1成首期，這些單位就優勢（低首期，細總價）不再。
問：如果現在入市，最大的黑天鵝是？
按揭大師：政府賣嗮所有現時90萬個公屋，以往擁有物業的嬌貴是因為有限的物業供應碰上無限的投資需要（每人都想一生三宅，收租唔使做）。如果政府決定出售所有公屋(類似新加坡的組屋政策)，把所有公屋都金融化，全民持有資產，這就令私樓價值可能大幅下跌。現時80萬首期借9成的業主有機會蒙受極大壓力，10倍槓桿買樓即係樓價跌2成就輸160萬…10倍槓桿要小心計數。
問：黑天鵝機會大嗎？
按揭大師：政策冇得計算風險，因為根本唔知點計。你點估到香港會有此逃犯條例這一劫…
另外，施政報告中已經提及要加快推動「租置計劃」，即係公屋住戶可以用市價二折買入現時租住房委會的單位。初步是原租置計劃未售出的42000個單位。以後會不會擴大出售的數量？不知道。買樓有風險，唔買樓也有風險。投資最好只下注計算到的風險。(calculated risk)
問：有什麼建議？
按揭大師：綁好安全帶，不要盲目看好，也不要過分悲觀，量力而為。如果透過大師幫忙買入多個物業發咗達，記住這是香港社會給予的機會，也是社會財富懸殊的原因。有機會的話，幫下有需要的人，回饋社會。
問：大師你的建議講完等於冇講。有沒有什麼實質的建議？
按揭大師：我沒有其他補充，每人情況都不同，詳細問題詳細研究。不過，個人而言，我比較喜歡投機大師索羅斯的金句：看見泡沫，應該盡快加入泡沫，並且在爆破前獲利離場。當然，物業作為香港人最大的資產，其實還有很多方法增加收益，減低風險的。進一步咨詢可以聯繫按揭大師公司WhatsApp，電郵是[email protected]
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