放寬按保係咪就等於上車易咗？

按揭保險政策放寬，現時1000萬以下物業最多可做8成按揭；而800萬以下物業最多可借9成。

而且，若申請人未能通過壓力測試，只需繳交額外保費便可免壓測，但仍需符合供款入息比率不超過50%嘅規定。

政府表示政策放寬目的係希望令到更多人能夠上車，解決時下年輕人上車難嘅狀況。

到底放寬按保政策係咪就等於上車易咗？政策嘅改變會唔會形成新一輪樓市泡沫？

1. 400萬及600萬保險線不再

過往要做按揭保險，物業成交價必需在600萬及400萬以下，否則買家首期預算就會大幅增加以致物業潛在買家減少。鑑於舊按保政策，好多物業都唔升穿400萬及600萬以免做唔到按保，而放寬按保政策則會令400萬及600萬呢兩線保險線不再存在，令到原先相對低價位物業價格上升，原來400萬及600萬可以買到嘅物業未來應該會少之又少。

2. 首期以外嘅置業成本

舊政策下800萬物業需要4成首期即320萬，新政策下800萬物業只需1成首期即80萬首期就可以上車！如果單純只係睇到首期減少就衝去入市就慘啦，要知道置業除咗首期開支，印花稅亦係當中不可忽略嘅部分。

買入800萬物業，首期$80萬，首置身份亦需要$30萬作印花稅支出，連同其他雜費，經紀佣金，律師費等，即最起碼要有130萬！只有80萬置業預算嘅朋友唔好誤會可以買到800萬嘅物業。

3. 50%供款與入息比率仍然存在

的而且確，放寬按保某程度上令到首期開支減少，理論上應該較以前客易上車。而好多人會擔心放寬按保變相再進一步推高樓價，形成下一個更大嘅樓市泡沫。事實上即使首期開支減少，若要能夠成功上車，申請人入息亦要足夠通過50%供款比率之規定！

舉個例，新按保政策下買入一個800萬物業，承造9成按揭，按息2.5%及還款期30年，係未能通過壓測嘅情況下月入需要$60,200方能通過50%供款與入息比率。

係香港，月入可以達$60,000雖然未到前財爺嘅中產水平，但收入亦不低。即是話放寬按保後，夠資格申請9成按揭買到800萬樓，其入息都相對較高實力較強，放寬按保實際上亦不會促成樓市泡沫。

4. 失業率最關鍵

1997年樓市爆破負資產隨處可見，乃源於過分借貸，當樓市轉向時就會形成骨排效應。而金管局係過去十幾年慢慢收緊按揭借貸以防止1997年嘅慘劇再現，所以係按揭上過度借貸理論上不會存在。

實際上最影響樓市嘅關鍵因素係失業率，只要業主們有工返有糧出，準時還錢供得起樓，樓市基本上係健康嘅。但萬一經濟蕭條，失業率高企，業主還唔到錢所引起嘅骨排效應先最令人擔心。不過香港長時間維持極低失業率，以及港人適應力特強，所以不需過分擔憂。

不過若然實力不足，單純因為放寬按保而盲目入市嘅朋友，記得要注意風險。

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