按揭保險政策放寬,現時1000萬以下物業最多可做8成按揭;而800萬以下物業最多可借9成。

而且,若申請人未能通過壓力測試,只需繳交額外保費便可免壓測,但仍需符合供款入息比率不超過50%嘅規定。

政府表示政策放寬目的係希望令到更多人能夠上車,解決時下年輕人上車難嘅狀況。

到底放寬按保政策係咪就等於上車易咗?政策嘅改變會唔會形成新一輪樓市泡沫?

1. 400萬及600萬保險線不再

過往要做按揭保險,物業成交價必需在600萬及400萬以下,否則買家首期預算就會大幅增加以致物業潛在買家減少。鑑於舊按保政策,好多物業都唔升穿400萬及600萬以免做唔到按保,而放寬按保政策則會令400萬及600萬呢兩線保險線不再存在,令到原先相對低價位物業價格上升,原來400萬及600萬可以買到嘅物業未來應該會少之又少。

2. 首期以外嘅置業成本

舊政策下800萬物業需要4成首期即320萬,新政策下800萬物業只需1成首期即80萬首期就可以上車!如果單純只係睇到首期減少就衝去入市就慘啦,要知道置業除咗首期開支,印花稅亦係當中不可忽略嘅部分。

買入800萬物業,首期$80萬,首置身份亦需要$30萬作印花稅支出,連同其他雜費,經紀佣金,律師費等,即最起碼要有130萬!只有80萬置業預算嘅朋友唔好誤會可以買到800萬嘅物業。

3. 50%供款與入息比率仍然存在

的而且確,放寬按保某程度上令到首期開支減少,理論上應該較以前客易上車。而好多人會擔心放寬按保變相再進一步推高樓價,形成下一個更大嘅樓市泡沫。事實上即使首期開支減少,若要能夠成功上車,申請人入息亦要足夠通過50%供款比率之規定!

舉個例,新按保政策下買入一個800萬物業,承造9成按揭,按息2.5%及還款期30年,係未能通過壓測嘅情況下月入需要$60,200方能通過50%供款與入息比率。

係香港,月入可以達$60,000雖然未到前財爺嘅中產水平,但收入亦不低。即是話放寬按保後,夠資格申請9成按揭買到800萬樓,其入息都相對較高實力較強,放寬按保實際上亦不會促成樓市泡沫。

4. 失業率最關鍵

1997年樓市爆破負資產隨處可見,乃源於過分借貸,當樓市轉向時就會形成骨排效應。而金管局係過去十幾年慢慢收緊按揭借貸以防止1997年嘅慘劇再現,所以係按揭上過度借貸理論上不會存在。

實際上最影響樓市嘅關鍵因素係失業率,只要業主們有工返有糧出,準時還錢供得起樓,樓市基本上係健康嘅。但萬一經濟蕭條,失業率高企,業主還唔到錢所引起嘅骨排效應先最令人擔心。不過香港長時間維持極低失業率,以及港人適應力特強,所以不需過分擔憂。

不過若然實力不足,單純因為放寬按保而盲目入市嘅朋友,記得要注意風險。

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