為解決香港市民首期不足難上車的情況,政府決定放寬按揭保險對樓價之限制。申請9成按揭樓價限制由400萬上調至800萬,8成按揭樓價限制則由600萬上調至1000萬。放寬按保是否就能解決市民難以上車問題,筆者在此就不作評論,但按保放寬後不少手持綠表資格的客人則猶豫應該買私樓抑或用綠表買居屋。到底應該買私樓還是買居屋,實際上有幾個因素需要考慮……

轉讓限制

房委會以市價折讓向合資格申請人出售未補地價居屋單位,並設有轉讓限制以防止炒賣,規定買入居屋後5年內不得轉讓。除非業主完成補地價手續,否則即使在轉讓限制期過後亦只能將居屋售予綠表或白表持有人,變相令潛在買家大大減少令轉讓難度提高。

套現能力

居屋根據市價以折讓出售,除有轉售限制外,未補地價之居屋亦不能隨意進行加按。與私樓不同,未補地價之居屋必須在完成補地價程序後方可自由加按。大部香港人都偏好持有「磚頭」,什至乎有人將絕大部分資產重注在「磚頭」上,當有資金需要時便將物業抵押予銀行以取得資金。以資產變現能力角度看,未補地價居屋在套現能力上遠較私樓較遜色。由此可見,未補地價之居屋主要滿住屋需要,而私樓比較上更能同時滿足居住及財務需要。

按揭年期

私樓按揭年期最長為30年,而未補地價居屋按揭年期最長為25年。

私樓一般以(75 – 人齡或樓齡)作為最長按揭年期,最長可做按揭年期主要根據申請人的年齡及樓齡而定。

而未補地價居屋最長可做年期則要視乎擔保期而定,由首次出售日期起計政府會為未補地價居屋擔保30年。如果買入的是一手居屋就一定能夠做25年按揭。若從居屋第二市場買入,「可供出售證明書」會有「首次售出日期」。舉例說,若「首次售出日期」為10年前,擔保期就只有(30-10)=20年,按揭最長只能做20年。但部分銀行願意就餘下擔保期短的居屋批出較長的按揭還款年期,若單位餘下擔保期短應盡早查詢清楚。

供應量

現時每年新樓盤推出市場均以私人物業佔大部分,雖然近年政府重推一手居屋,但在供應量上資助房屋與私樓比例仍存在巨大差異。在二手市場上更甚,由於二手居屋流通量遠低於二手私樓,即使手持白居二及綠表資格亦不容易找到合適盤源。另外,未補地價居屋餘下之擔保期亦會影響按揭年期,從而影響買家買入之意願。

總結而言,未補地價居屋由於有一定折讓,故定價較同類型私樓低,若單單考慮居住需要,同類型質素的居屋單位性價比一般較高。但同時考慮其他因素,未補地價之居屋則限制較多,私樓作為金融資產之能力遠較未補價居屋優勝。所以居屋私樓各有優劣,並不能一概而言,大家宜按自己實際需要仔細分析一下。

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利率更新日期: 2020-09-21