香港銀行多過米鋪,買左樓應該點選擇按揭計劃呢?很多首置業主都會有這個疑惑。作為按揭顧問,我們見過很多千奇百趣的原因,例如業主會為了某間銀行多$800的現金劵而選用,另外有些業主則因為從事的工作要和某些銀行不能有利益衝突而不能選擇一些主流銀行。

事實上,我們總括了3大原則,可以給各位準備置業選按揭計劃的業主參考。

原則一. 見得到的因素:價格行先,最抵的按揭計劃就得

樓價好貴,其他費用慳得就慳。香港按揭市場競爭激烈,就我們所見,主要有6-10間銀行經常會在價格上不定時成為最抵的按揭銀行。排名不分先後(3間發鈔銀行,恆生銀行,花旗銀行,交通銀行,建設銀行,中信銀行,工商銀行,和東亞銀行)。

每間銀行都可能因應推廣和市場情況或個別新樓盤推出市場上價格最具競爭力的按揭計劃。按揭顧問能過緊貼市場消息,透過簡單whatsapp查詢便可做到最抵的按揭計劃。

銀行的按揭計劃價格通常又用3個指標來決定,第一是利息封頂息口,第二是H按的固定因子,第三是按揭現金回贈。舉個例子,以最近(2020年4月底)批出的按揭條款,業主分被拿到匯豐銀行和花旗銀行的報價。

匯豐銀行提供H+1.3%, P-2.5%封頂利率(實際2.5%因為匯豐P=5%),同時提供借貸金額的0.5%回贈。

花旗銀行提供H+1.25%, P-2.75%封頂利率(實際2.5%因為花旗P=5.25%),同時提供借貸金額的1%回贈。

如果按照價格最低來看,由於封頂利率一樣,而其他2個因素表面上應該選擇花旗銀行。不過,很多人忽略的是匯豐銀行的Hibor是自己獨立釐定的,而花旗銀行的Hibor是跟從銀公會的。參考2020年4月28日的數據,匯豐的Hibor報1%,而銀公會的Hibor報1.148%。即是匯豐按揭利率當日是1%+1.3%=2.3%;而花旗按揭利率當日是1.148%+1.25%=2.398%; 用這一天來計算,應該選擇單看表面價格比較貴的匯豐銀行。

每當我們這樣分析完,客人總會變為問題業主:匯豐Hibor在那裡顯示?又點知道銀行是用自身hibor還是銀公會Hibor? 銀公會Hibor走勢如何?Hibor的差額要什麼時候才追到按揭現金0.5%的差額?

其實問題離不開原則:甘即係選擇邊間好?由於沒有人知道Hibor的變化,其實有機會無法準確判斷誰笑到最後。結論顯然易見:如果單單參考表面上能計算得到的價格,未必是最佳方法。

原則二. 見不到的因素:價格以外的考慮

自從政府允許9成按揭計劃後,很多業主沒有注意到她們承造銀行按揭計劃後的轉按,是必須由9成轉6成以下。除非樓價在短期內急升或自己補足差額,否則買入物業後起碼要好幾年後(我們估算大部分人最少6年後)才能轉按。

由於要和按揭銀行相處多年,那麼你喜歡這家按揭銀行就變得非常重要。例如有人會對百年老鋪匯豐銀行情有獨鐘,有人會為飛行里數而對渣打銀行死心塌地,也有人會喜歡中國銀行的超多分行數目方便辦理其他銀行業務,而有部分人更加是特意把按揭計劃放在使用少的銀行以免一旦常用銀行(main bank)因為不知名原因結束賬戶而影響按揭計劃。

其實,按揭銀行對業主辦理其他業務非常用好處。例如,提供更低的私人貸款利息或提供業主專享的理財優惠。這方面既有不容易計算的實質優惠,也有不少情感分。業主自行選擇便可。唯一要注意的是,企業老闆和自顧人士可能要考慮後續的企業融資需求,這方面要考慮的複雜度就要詳細情況詳細研究。

原則三. 選擇困難症的解決方法

如果你了解上述2個原則後,你還是有選擇困難症,點算?那就要靠天時地利人和了。如果閣下買的是劏房或村屋或居屋,就是天時。選擇不多, 按揭顧問基本上能好快幫你選出1-2間按揭銀行。如果你碰上推廣期銀行按揭計劃競爭激烈,就是地利。最佳價格按揭銀行的首3名不會相差太大,那隨便一間都可以。不過,要注意的是人和,很多時候按揭市場的佔有率是高度集中在前4間銀行手上。一些中小型按揭銀行的按揭價格如果在某個時期是非常抵,那就要有心理準備按揭批核時間非常慢,因為一些銀行根本處理不了突然而來的巨量按揭申請。

通常首置的業主,我們都會建議申請2-3間銀行就足夠。1家是自己的常用銀行,1家是表面上價格最優惠的銀行,最後一家是市場佔有率排名前4的大型按揭銀行或特別原因挑選的銀行。

同時申請多家銀行的按揭不太會影響個人信貸記錄,同時也沒有任何費用。

最後,如果想了解銀公會的每天Hibor報價和Hibor走勢,可以參考我們的利率圖表:

按揭利率圖表

建議閱讀:
選擇銀行時,「按息」與「回贈」以外的考慮因素
買樓客應如何選擇現金回贈?
首次置業FAQ

按揭回贈高達1.35% 利率低至1.84% 立即向按揭大師查詢 Whatsapp 68906888

利率更新日期: 2020-10-25