近年不少港人從港樓市場轉戰海外物業市場,當中亦好多人係借按揭買入海外樓。而海外樓有按揭會點樣影響香港物業嘅按揭申請呢?

首先,我哋要知道海外物業提供按揭嘅貸款機構係屬於本地銀行抑或係當地銀行。因為若然係由地嘅金融機構對海外物業進行借貸,一般情況下香港銀行並唔會知道申請人海外物業嘅態況。而以往香港銀行不願為海外物業提供按揭貸款,但近年部分本地銀行取態有所改變,開始為海外物業提供按揭貸款。

而若然為海外物提供按揭貸款嘅係香港銀行,大家就要知道該筆貸款係以Mortgage形式登記入環聯信貸資料庫 (TU),定還是以Loan agreemen形式登記 。因為以Mortgage形式登記,申請人就會有Mortgage count,到將來香港樓要申請按揭嘅時候,按揭成數上限以及DSR同壓力測試要求亦會同時收緊。

根據金管局指引,原先1000萬以下物業最多可做6成按揭,貸款額上限為500萬。若海外物業按揭係以Mortgage形式登記入TU計Mortgage count的話,成數上限就要減一成,即1000萬以下物業最高只能做5成按揭及貸款額上限為400萬。而DSR及壓力測試就會由50/60收緊至40/50。

而如果該筆貸款係以Loan Agreement形式登記入TU,由於唔計Mortgage count,所以港樓申請按揭時按揭成數上限以及DSR同壓力測試要求並唔會收緊。不過要注意,不論該筆貸款係以Mortgage還是Loan agreement形式登記,該筆貸款嘅每月供款都係需要計算入DSR及壓力測試中。

不過,如果港樓係申請高成數按揭的話,即使海外樓按揭貸款係以Mortgage形式登記有Mortgage count,但只要買入嘅港樓樓價係1000萬或以下及申請人符合按保要求,一樣最多可以做8至9成按揭。但由於有Mortgage count,所以按保保費係會以按揭保費表內表2及表4嘅較高保費率計算按保保費。

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