股神巴菲特以價值投資聞名天下,其對價值和價格的判斷功力深厚。他投資理念之一是時間是好公司的最佳朋友。意思是只要時間足夠長,有價值的公司股價自然會向上。 

巴菲特甚少評論樓市。去年3月接受美國電視訪問時,他強調利用時間去作房產投資。他主動提到30年期的按揭是最好的理財工具之一, 一來這是對貨幣長遠來說會貶值的有效對沖;二是即使房價不升,利息支出在低息環境下也不會很多。

巴菲特地產代理上身,究竟他說得有沒有道理? 我們來看看過去30年只要地區的房價走勢。

上圖是經濟學人以1986年作為基準,顯示了香港,澳洲,英國,加拿大,香港,日本和美國的房價走勢。除了日本外,30年過去,樓價趨勢都是向上的。 香港上升超過10倍,加拿大也上升接近5倍。

股神巴菲特的言論中還強調利息會維持相當長時間低息。年長一輩的香港人都會知道在90年代供樓要接近10%利息。 而上一個10年,環球大都會的供樓利息普遍都在7%以上。 現時大部分地區利息都在5%以下。 倫敦今年新的按揭利息更低於3%。我們已經進入新常態,就是利息相對低,而且會持續一段長時間。

難怪早前本地發展商嘉華國際主席呂志和也提到年輕人買樓其實不是太難,甚至是容易,因為有30年按揭。

環球大都會房價會一體化,特別在財富效應和量化貨幣的情況下。財富效應是指過去房價的上升令很多業主的物業升值,具備再套現的能力。量化貨幣導致的通脹問題比較複雜。我們看到電子產品等能大量在工廠生產的物品價格是持續下跌,20年前的Window 95電腦是1萬港元以上,現在性能強大10倍的電腦也是1萬元。大量印鈔直接令資產通脹,而不是物價全面通脹。科技的進步和生產效能的提升有效壓制物價飛升。

我們可以看一下後QE年代環球房價的走勢。下圖的是2011年到2016年的房價走勢。正所謂有圖有真相,再回味巴菲特那句“30年按揭是最好的理財工具之一”,唯一正確的結論是房價離不開貨幣和利息的關係!

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利率更新日期: 2020-09-26