近日筆者收到不少關於銀行現金回贈的查詢,內容關於客人向不同的按揭轉介公司查詢同一間銀行所提供的現金回贈時,竟然出現兩個不同的offer。

筆者馬上追問其現金回贈是否銀行及轉介公司所提供的現金回贈總和以致出現offer不一致的情況。但得到的答案是否定的。

筆者當然相當好奇,因為同一個物業地址向同一間銀行申請同一額度的按揭貸款,銀行所提供的現金回贈理論上不存在差異。筆者尤如金田一上身,實情要問個究竟。乍看之下發現原來是有轉介公司使用了「移形換影」大法,就讓筆者跟大家拆解一下。

假設貸款額為300萬,銀行回贈2.1%,即$63,000。

需注意根據金管局指引,若銀行提供的現金回贈多於1%,現金回贈須以扣減貸款額形式回贈。

以這個情況為例,若客人選擇2.1%的現金回贈,簽署的貸款額度信會顯示客人向銀行借了$2,937,000的按揭貸款,而$63,000的現金回贈會在之後直接存入客人的銀行戶口內,這是一個「借多還少」的做法。

而一般情況,銀行及轉介公司向客人報offer時,會以銀行現金回贈2.1%表示。

同樣以貸款額300萬,現金回贈$63,000,但有轉介公司向客人報出銀行回贈2.145%,到底是怎麼回事?

原來是有轉介公司使出「移形換影」大法,在算式當中下了功夫。

算式1

$63,000 / 3,000,000=2.1%

算式2

$63,000 / $2,937,000=2.145%

一般計算,我們會以(實際現金回贈)除以(原貸款額)而得出現金回贈百分比,這是最常見及正路的計算方式(算式1)。

而有部分轉介公司會以(實際現金回贈)除以(扣減現金回贈之貸款額)而得出現金回贈百分比,變相直接推高了現金回贈百分比(算式2)。

若客人從來沒有考究過計算現金回贈的算式,很自然會選用所謂現金回贈較高的那位。不過在了解整個來龍去脈後,銀行所提供給客人的offer不應存在差異性,唯一不同的是轉介公司額外提供予客人的現金回贈。

在選擇按揭轉介公司時,除了考慮現金回贈外,轉介公司的服務質素以及是否有能力為客人解答按揭相關的問題都應該在考慮當中。若只選擇回贈高但服務質素參差,最後影響按揭申請便能不償失!

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利率更新日期: 2020-10-29