讀者信箱:硬食罰息期有冇著數?

讀者吳先生於去年以755萬買樓，於東亞銀行做按揭借453萬，現金回贈為1.6%，即$72,480。現在剩餘貸款額428萬，無意中看見物業估價已升至920萬，打算轉按套現，又怕在罰息期內轉按不划算。
罰息條件如下：
第一年內轉按罰貸款額的3%，並需全數退回現金回贈。總共$208,380。
第二年內轉按罰貸款額的1.5%，並需退回現金回贈的一半。總共$104,190。
第三年內轉按罰貸款額的1%，並需退回現金回贈一半。總共$81,540。

按揭市場轉變很快，現時的銀行及按揭大師的現金回贈已提升至2.45%，而一般按揭計劃的罰息期已減至兩年。講左咁耐，到底轉按有冇著數?絕對有!

1. 新銀行回贈夠俾罰息有突

第二年轉按只需$104,190的罰息，而新銀行可提供$105,000的現金回贈(500萬貸款額的2.1%)兩者已經打和。還有按揭大師提最高0.35%的回贈($17,132.5)，扣除數千元律師費，仍有1萬元可以落袋。

2. 套現

物業估價已升至920萬，扣除回贈可借款489.5萬。428萬要繳付給舊銀行，尚餘61.5萬套現空間。如果不需要套現，可以把套現的錢放回ML Acc，收取銀行2.375%的利息，大家打個和。

3. 利息更低

讀者在東亞的原按揭利息為H+1.3%(封頂位P-3%)，現時最優惠的按揭計劃，利息低至H+1.23%(封頂位P-3%)

讀者另一個問題是，等多一年，罰少0.5%，有冇著數?

沒有，最好第二年一開始就轉。每兩年轉按拎2.45%回贈已經係常識，平均每年1.2%。現在等多一年，才慳0.5%，等如賺少0.7%

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