供樓頭幾年都係利息?真相係..

經常聽長輩講，供樓頭幾年的供款基本上都係利息支出。如果這是事實，難怪阿媽教落借錢買樓最好借少d又或者按揭要盡快供完(借短年期)。

另一方面，好多專家就提出，要趁低息環境買樓，利息支出就會少好多。咁究竟今時今日(2019年8月)係香港，供樓利息係幾多呢？頭個幾年供樓又係未供款都係去左咗供款中，本金多過利息

為咗搵出利息的答案，最好的方法就是利用網上的按揭計算機，打開詳細供款表，比較當中本金部分和利息部分就可以。

假設借貸額是400萬，30年期，現時封頂利息是2.375%計算：

頭2年，供款中有超過一半是本金，達到18萬7千，而利息支出就是18萬6千。同时承造按揭時，銀行普遍會提供1.5%-2.1%的現金回贈，令供樓壓力進一步減輕。供樓以供本為主，其實係幫自己儲蓄。

2年後，就算樓價無升無跌，業主依然可以透過轉按去賺取銀行現金回贈，同時最多可以套現過去兩年供款的本金(即18萬7千)，為家庭需要例如裝修或旅行提供資金。

高息按揭，頭兩年供款中，8成都係利息

咁點解上一輩供樓頭幾年的供款基本上都係利息支出呢？原因係利息有好大分別。先不要用97年前後的10%利息去計算，大家可以用6%去計算。這是2008年金融海嘯前普遍的按揭利息，亦係現時新盤發展商按揭經常出現的利息水平。

同樣，假設借貸額是400萬，30年期，按揭利息6%計算：

頭2年，一共供款接近58萬，當中有47萬都係利息!! 即係話超過8成都係利息!!

難怪阿媽教落借錢(高息)買樓最好借少d又或者按揭要盡快供完(借短年期)。

發展商二按先甜後苦

總結而言，現時供樓的確係低息，銀行按揭牌價利息係2.375%，不過考慮供樓利息扣稅和銀行按揭現金回贈後，實際供樓利息低於2%。

即使在首2年按揭還款中，本金都佔超過50%。

而高息的發展商按揭，最好的做法就係透過轉按，轉為低息的銀行貸款。發展商按揭通常在頭2-3年都係低於3%利息，之後就去到5%-7%的利息。業主可以立即聯繫我們做轉按，除了銀行2.1%現金回贈，仲有按揭中介現金回贈添!

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