係香港，有信用卡分期、私人貸款係身實屬非常常見。而係申請按揭時，所有債務均需計入壓力測試當中。
筆者過往見過很多案例，發現不少香港人原來唔知道，以致最後需要加擔保人方能通過壓力測試以取得按揭貸款。
亦有唔少人想從物業套現作投資或其他財務上嘅安排，但鑑於有其他私人貸款未償還以致「供款與入息比率/DSR」超標，所以未能從物業中套現。然而呢個並非死症，只需要一個簡單操作便可以能大家將物業嘅價值轉按套現套到盡！就等筆者舉個例子同大家分享。
假設A先生40歲，月入$40,000。
持有物業價值1,000萬，尚欠按揭貸款250萬。
另欠私人貸款20萬，每月供款$7,000，假設每月供款固定不變。
這個情況，若A先生需要從物業中套現，鑑於供款入息比率及壓力測試，最多只能套現約50，即按揭貸款由250萬加借至300萬。
按揭貸款300萬，分30年還，利率2.375%，每月還款$11,660；利率5.375%（加三厘）時，每月還款$16,800。
在壓力測試下加三厘的情況下，每月還款不能超過收入的60%。
即是話，（按揭還款$16,800＋私人貸款還款$7,000＝$23,800）不能超過月入的60%（$40,000 * 60%＝$24,000）。
如果A先生想從物業中套現套到盡，有兩個方法可以令套現50萬大幅增加至100萬！
方法 1
A先生可以自行還清私人貸款20萬，將$40,000月入嘅借貸力完全釋放。
在沒有任何負債情況下，按揭貸款420萬，分30年還，利率2.375%，月入最低要求為$39,198。
即A先生可套現：420萬-20萬（私人貸款）-250萬（現有按揭）＝150萬
足足比就咁申請套現多100萬！
方法 2
若然A先生並沒有足夠現金自己還清20萬私人貸款，有部分銀行可以在申請轉按套現時批出有條件按揭貸款。而銀行會在批出按揭貸款時將套現嘅錢「拆票」，開出一張20萬支票直接替客人向財務機構還清20萬私人貸款，再將餘下嘅金額交比客人。
同樣地，客人可以同時間釋放物業嘅價值以及自己嘅借貸力！轉按套現套到盡！
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