係香港,有信用卡分期、私人貸款係身實屬非常常見。而係申請按揭時,所有債務均需計入壓力測試當中。

筆者過往見過很多案例,發現不少香港人原來唔知道,以致最後需要加擔保人方能通過壓力測試以取得按揭貸款。

亦有唔少人想從物業套現作投資或其他財務上嘅安排,但鑑於有其他私人貸款未償還以致「供款與入息比率/DSR」超標,所以未能從物業中套現。然而呢個並非死症,只需要一個簡單操作便可以能大家將物業嘅價值轉按套現套到盡!就等筆者舉個例子同大家分享。

假設A先生40歲,月入$40,000。

持有物業價值1,000萬,尚欠按揭貸款250萬。

另欠私人貸款20萬,每月供款$7,000,假設每月供款固定不變。

這個情況,若A先生需要從物業中套現,鑑於供款入息比率及壓力測試,最多只能套現約50,即按揭貸款由250萬加借至300萬。

按揭貸款300萬,分30年還,利率2.375%,每月還款$11,660;利率5.375%(加三厘)時,每月還款$16,800。

在壓力測試下加三厘的情況下,每月還款不能超過收入的60%。

即是話,(按揭還款$16,800+私人貸款還款$7,000=$23,800)不能超過月入的60%($40,000 * 60%=$24,000)。

如果A先生想從物業中套現套到盡,有兩個方法可以令套現50萬大幅增加至100萬!

方法 1

A先生可以自行還清私人貸款20萬,將$40,000月入嘅借貸力完全釋放。

在沒有任何負債情況下,按揭貸款420萬,分30年還,利率2.375%,月入最低要求為$39,198。

即A先生可套現:420萬-20萬(私人貸款)-250萬(現有按揭)=150萬

足足比就咁申請套現多100萬!

方法 2

若然A先生並沒有足夠現金自己還清20萬私人貸款,有部分銀行可以在申請轉按套現時批出有條件按揭貸款。而銀行會在批出按揭貸款時將套現嘅錢「拆票」,開出一張20萬支票直接替客人向財務機構還清20萬私人貸款,再將餘下嘅金額交比客人。

同樣地,客人可以同時間釋放物業嘅價值以及自己嘅借貸力!轉按套現套到盡!

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