問:施政報告的新按揭政策,1000萬以下物業首置可以申請8-9成按揭,一定要第一次買樓的人嗎?

首置定義是什麼?

按揭大師:首置可以用9成買入800萬以下物業,用8成買入1000萬以下物業。根據政府定義,首置是指所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。即使你之前持有多少個住宅物業都好,只要你在申請新按揭時沒有持有住宅單位,就可以做到高成數。但注意,買入住宅物業和申請按揭的時間有機會不同。例如你持有1個住宅,再買入一個住宅單位。即使你是樓換樓打算賣出原先的物業,新物業在印花稅上也要先交15%稅。等你賣了舊物業,手上沒有任何其他住宅物業,就可以把握新物業的成交期盡快申請高成數按揭。新物業在印花稅15%可以退回和舊稅的差額,需要向稅局申請。

問:9成上會買樓後可以放租嗎?

按揭大師:不可以,只有自住才可以做高成數按揭。例如800萬自住物業可以做9成按揭,如果出租物業最多做5成按揭。

問:如果我在買入住宅單位時,依然只是持有車位和工廈,那我可以做8-9成按揭買住宅嗎?

按揭大師:可以。只要申請按揭時並未持有任何香港住宅物業。

問:按揭保險費用是多少?

按揭大師:按照不同供款年期和按揭成數,保費會用不同,例如800萬物業借9成供30年的保費要36萬,而借8成的話就只需15萬8千。

可以參考政府HKMC的官方網站保費表:

http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/796/Premium%20Rate%20Sheet_CHIN.pdf

問:高成數按揭保費甘貴?有沒有什麼好建議?

按揭大師:有的。保費和風險成正比,如果有能力,建議承造8成或最多8成半的按揭,這樣可以節省大量保費,同時,保險公司也可能提高最高6成保費折扣。比較保費詳情可以咨詢我們。

問:我是公務員,工作穩定唔會遲還款,請問申請高按揭可不可以不給保費?

按揭大師:其實是有方法做9成按揭都無需給保費的。任何職業,只要你是透過綠表或白表買入居屋或公屋,就可以做到9成到9成半按揭而無需給保費。另外,銀行職員plan也是無需給保費。公務員按揭其實沒有太多優惠,當然公務員有舊制有新制,詳細可以找我們查詢最適合你的按揭計劃。

問:按揭保險費用是要一次過給銀行?

按揭大師:保險費是給承保的機構即是HKMC、QBE或AIG。同時,政府和銀行允許業主借埋保險費用,供款年期和利息都和物業的按揭計劃一樣,變相可以透過每月增加幾百到1千多元的保費去承造8成9成按揭。

問:給了按揭保險費用就一定批8成9成按揭?

按揭大師:相反,應該是銀行和保險公司會根據你的收入和債務情況批出高成數按揭。只要計到數又批到高成數按揭,保費可以月供。

問:聽說新政策做高成數可以不用過壓力測試?

按揭大師:即使不能通過嚴格的壓力測試(加息3%後供款佔入息的要求),仍可申請敍造最高8成或9成按揭貸款,但要俾貴d保費。同時,每月供款必須少於入息的一半。

問:銀行對新按揭政策的態度是怎樣?容易批嗎?

按揭大師:好問題,代表你有風險意識。政策是計死數,最後其實也要看銀行取態。新政策10月16日公佈和即日實施,要等幾個星期後陸續批出才知道銀行和保險公司的實際取態。

問:我想買入一個1000萬單位做8成按揭,按揭申請的時間要幾耐?

按揭大師:預計需時最少3個星期。如果銀行或按保機構要求補文件和答問題,更加有機會要1個半月。你可以透過我們協助申請,我們會和銀行按揭部門緊密聯繫,加快進度。

問:我係sales,每月有底薪和佣金。我可以申請9成按揭嗎?

按揭大師:9成按揭申請人必須是固定受薪人士。我們曾經見過投資銀行債券部銷售員的底薪固定有10萬元以上,再加銷售佣金和年終花紅,也能順利批出9成按揭。如果你是銷售員,你的底薪已經夠計數,就可以找我們,嘗試批出9成按揭。如果你是低底薪高佣金的工種,例如保險銷售員或房地產代理,那你最多只能做8成按揭。

問:我係自顧人士,有自己的無限公司做室內設計行業,我可以做到9成按揭嗎?

按揭大師:自顧人士按揭最多只能做8成,無論是有限公司還是無限公司。

問:我係自顧人士,公司無交稅,我可以申請到9成按揭嗎?

按揭大師:同上,自顧人士按揭最多只能做8成按揭。銀行在批出按揭時,主要會參考公司的財務報表audited report和公司的利得稅。要申請高成數按揭,相關機構會非常重視還款能力,如果公司沒有交稅那就代表公司盈利能力比較差,公司更可能是虧損。建議聯繫我們作進一步咨詢。

問:我層樓現在估值是800萬,我可以透過轉按做到9成按揭套現嗎?

按揭大師:9成按揭是不能套現的。不過有5種情況和方法可以做到套現。建議根據實際情況咨詢我們。

問:前幾年做了發展商的「呼吸Plan」,利率好高,現時可否在新制度下轉按?

按揭大師:發展商按揭利息高,建議轉按。只要樓價在1000萬以下,就可以轉按做8-9成按揭,但不能套現。

問:一公佈新按揭政策,好多業主反價,會不會估價不足ga?

按揭大師:如果估價不足就需要付出額外首期。事實上,估價是滯後的,而且高成數按揭即使銀行到價,HKMC或其他保險機構都有機會不到價。

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利率更新日期: 2020-09-21