美國於週二宣佈減息半厘,而香港各銀行暫時維持最優惠利率(Prime Rate)不變,若未來環球經濟未見起色亦不排除再次減息之可能。而隨著減息,一個月銀行同業拆息(HIBOR)亦不斷回落,拆息下降令部分業主即時受惠,不用再以鎖息封頂供樓。而拆息下降對於壓力測試有無影響,壓測又應該點計?

香港按揭計劃分為P按及H按。

P按計劃,是指以最優惠利率(Prime Rate)為基準,再減一個特定利率作為按息,如(P-2.75%=2.5%)。選用P按嘅朋友,如果最優惠利率沒有變動,P按利率並不會改變。而壓測是以現行利率(2.5%)+3%=5.5%的情況,供款與入息比率不超過60%即可。

H按計劃,是以銀行同業拆息為基準,再加一個特定利率作為按息,如(H+1.24%),而且H按會設有一個鎖息上限(俗稱封頂),當同業拆息升過一個水平,借款人便以封頂作為按揭供款的利率,反之則用未達封頂之按息計算。而現時大部分H按封頂為2.5%,以今天HIBOR為1.19%,(H+1.24%)即(1.19%+1.24% )=2.43%,低於封頂2.5%,便取2.43%作為按息計算。

相對於P按,H按會因應HIBOR而有機會令每日按息有所不同,若未觸及鎖息封頂壓測應該拎邊個按息計算?如果揀係銀行同業拆息處於低位時申請,壓測係咪就容易啲過?以上疑問係過往筆者處理客人查詢時曾經被問過嘅問題。

事實上,H按計算壓測時會以鎖息封頂(現時大多數為2.5%)作為現行利率,再以鎖息封頂(2.5%)+3%=5.5%作為壓測之計算。即是話如果H按及P按鎖息上限一樣,計算壓測所需要的月入要求亦相同,並不存在銀行同業拆息低時H按壓測會較容易過的情況。

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利率更新日期: 2020-09-26