「武漢肺炎」席捲全球,股票市場首當其衝,連日嚟世畀股民如坐過山車,可謂心血少啲都唔掂。根據過往數據,股樓走勢十分一致,而樓市往往滯後。經過1997年亞洲金融風暴至2003年「沙士」,香港樓市由高位直插谷底,2003年期間負資產最為嚴重,超過10萬宗。對於當時慘況,相信大家仍然心有餘悸。而目前樓市出現轉彎,大家亦擔心「負資產」回歸,今次對比當時又有無咩唔同?

按揭政策

2009年以前,香港按揭政策一直處於寬鬆狀態,於交投熾熱及炒風盛行之時,將物業「一拆二、二拆四」嘅情況亦十分常見。但自2009年起政府慢慢收緊按揭政策,包括收緊按揭成數及按揭保險之樓價上限、實施新住宅印花稅(劃一15%)、買家印花稅、額外印花印等等。除此之外,更要求按揭申請人需要通過壓力測試,否則銀行不會批出按揭。

事實上,收緊按揭政策變相令到樓市更為穩固。於壓力測試下,一個普通打工仔嘅借貸力只能負擔物業按揭數量一層起兩層止,對比起以前按揭政策寬鬆時間,業主們出現過分借貸嘅情況大大不同。

而推出額外印花稅大大打增加炒賣物業之成本令過往盲目炒樓風氣不在。試想像如果大家僅持有一個自住物業,即使樓價轉向,又有幾多人會將自住物業出售?

雖相似實不同

「沙士」同「武漢肺炎」造成樓市下行,表面均因為疫症為引爆點,但整個經濟背景可謂截然不同。其實當年「沙士」樓價跌到最低位前,樓市經歷97年亞洲金融風暴後已失去上升動力而不斷向下,「沙士」實際上只不過係壓倒駱駝的最後一根稻草。

而2003年後樓市於谷底開始反彈,再配合當年「自由行」政策,香港經濟慢慢回氣。整個樓市於過往十幾年穩步向上,雖中間經歷過調整,但整體仍為上升。而政府及後為了穩定樓市發展,大大收緊按揭政策防止按揭客過分借貸。

因此,兩次疫情事實上並無太多可比性,現時樓市較「沙士」當年穩固得多。而唯一可以令樓市急轉彎只有一個可能,就係疫情久未受控令到整個經濟崩潰,業主失業供唔起樓而發生嘅骨牌效應。

未雨綢繆

供樓一族最大風險並唔係由樓價下跌而成為負資產,而係萬一無咗份工供唔到樓而被銀行「Call Loan」及收樓。即使樓價下跌成為負資產,只要業主準時供樓,銀行並唔會貿然「Call Loan」。按揭實為個人或整個家庭財務安排中,佔一個極為重要嘅部分但並非唯一。一個健康嘅理財安排,大家應預留6至9個月必要性支出作為應急錢,萬一計劃趕不上變化亦能有個緩衝區。而絕大部分銀行為按揭客戶提供「存款掛勾按揭」,借多少少放係到睇門口亦唔使成本。

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