「銀主盤」是指業主沒有履行償還按揭嘅責任出現斷供,銀行將按揭物業沒收並出售嘅情況,該按揭物業便稱為「銀主盤」。而好多人心目中都會覺得銀主盤一定會低於市價出售,而事實並非如此。

銀主盤成因

「銀主盤」既出現,第一個原因係因為業主供唔起而引致斷供,其次則因為業主因為某些原因主動放棄供樓。

造成業主「供唔起樓」嘅原因包括因為經濟轉差所造成失業或減薪,又或者業主早年借發展商二按以高成數按揭買入物業惟未能轉按至銀行,以及業主自身出現財政問而斷供等等。

亦有因為樓價出現下行趨勢,物業成為負資產,而業主認為樓價仍會繼續下跌,覺得繼續供樓並不划算而主動放棄供樓,物業亦因而淪為「銀主盤」。

買入銀主盤流程

當業主斷供按揭2至3期後,銀行或財務公司會向法庭申請收回物業,然後將物業於市場上出售。而出售方法有兩種,分別為「公開出售」及「拍賣」。

若以「公開出售」形式出售物業,銀行一般會委托地產代理處理有關出售事宜,出售價格會參考市價為基準。所有有意買入銀主盤嘅買家,可以搵地產代理以心宜價格向銀行入標即可,而入標會以「暗標」形式進行,即銀行不會公開其他報價。假設銀主盤開價$600萬,而最高入標價為$550萬,若銀行最後願意接受$550萬成交,買家便可以低於市場買入該物業。另一情況,若最高入標價$550萬並非銀行接受範圍,銀行便不會出售物業,所以有人以為「銀主盤」一定會低於市價出售實屬一場誤會。

另一種出售方式則以「拍賣」形式進行,銀行會委託拍賣行拍賣物業。有意買入「銀主盤」嘅買家可以留意拍賣行網站、網上廣告,報章及宣傳單張,當中會有拍賣日期、時間及地點等資訊。

有興趣嘅買家可以聯絡拍賣行查詢有關銀主盤嘅資料,亦可於拍賣前預約睇樓。不過,由於部分銀主盤係連租約出售,是否能夠睇樓則要視乎租客意願。而部分銀主盤並非「交吉」出售,即原業主沒有清空單位就遷出而銀行亦不會代為清空,故大家睇樓時發現單位非交吉出售亦不用覺得出奇。

到拍賣當日,有意買入銀主盤嘅買家可以帶同臨時訂金(約為樓價3%-5%)到拍賣現場參與拍賣。而拍賣會以「明標」形式進行,並以價高者得形式出售。進行拍賣時,拍賣行會為銀主盤開價,而每次舉手則為增加金額。而成功投得銀主盤嘅買家須即時簽訂必買必賣合約並繳付大訂。

與「公開出售」一樣,假如買家最高出價仍低於銀行設下嘅底價,銀行便不會出售物業,留待下次重新拍賣。若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多,最後投得物業嘅價格有機會高於市價,所以並不存在銀主盤必然大平賣嘅結論。

為何銀主盤不一定低於市價

不論以「公開出售」抑或「拍賣」形式出售,銀行及拍賣行均會參考估價行估價作基準。部分銀行會於物業成為銀主盤時進行估價,又或者拍賣行會於拍賣當日委託數間估價行對物業進行估價,並以中位數作為物業拍賣嘅底價。若拍賣行以低於估價出售銀主盤,須有合理理由,並要向法院解釋。

銀主盤按揭注意事項

好多人以為買銀主盤做唔到按揭又或者按揭好難批,但實際上銀主盤按揭與一般二手樓做按揭並無兩樣,最長可以做到30年按揭。

不過要注意,銀主盤成交期由銀行決定,一般為45日成交,與二手樓成交日期由買賣雙方自行商討有所不同。若買家打算買入銀行盤並申請高成數按揭,須預早準備好申請文件,並到審批時間短之銀行進行申請。

銀主盤較常出現「半契樓」,而半契樓嘅賣方一般無法提供樓契,由於沒有完整樓契作抵押,因此銀行亦不會批出按揭。因此買入「半契樓」要有不能從銀行取得按揭貸款嘅心理準備。

「半契樓」即是物業業權屬於分權共有(Tenancy in Common),分權共有即是每名業權持有人各自擁有物業一部分的權益,並與他人擁有的權益分開。「半契樓」銀主盤可能因其中一位業主將自己嘅業權份額抵押比財務公司以獲取貸款,最後因拖欠貸款而被財務公司拍賣業權份額。

留意物業是否有產權負擔,由於物業有機會出現拖欠管理費、地租、地稅及水電煤費等等,而賣方不會主動向買家公佈,買家需要自行查核,否則買入物業或有機會需要承擔有關費用。

買入銀主盤或需預留裝修費用,由於銀主盤由收樓到賣出只少歷時半年什至更長。若銀主盤並非連租約出租,即單位可能已經掉空多時無人住,買入單位或需進行適量維修翻新先至「住得人」。

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利率更新日期: 2020-10-29