June 2019【壓力測試】預估租金未必一定幫到手去過壓力測試

很多人的理財目標是一生三宅，一個物業自住，2個收租。不過政府不鼓勵囤積居奇，所以壓力測試下，收入必須要非常高才可以通過同時承造幾個物業的壓力測試。咁租金又當唔當收入計算壓力測試？

自住物業可以有預估租金

向銀行申請按揭時，必須申報自住還是出租。大部分銀行即使現時是自住單位，也能提供擬出租的租金估值。一般來說，如果沒有租約沒有打厘印的租務收入，銀行會計算市值租金的6成，比如市值租金是2萬元，就當收到1.2萬的租金收入。如果有打厘印，就會打7折計算。有了租金收入“助攻”，咁咪可以增加收入去通過壓力測試？其實未必，用以下兩個例子說明一下。

租金收入會降低按揭成數一成

1000萬以下物業，如果出租，最高按揭成數就會由6成降低到5成。所以計算有租金增加了收入，也未必能夠借到盡。1000萬以上物業不論自住還是出租，都是可以做到5成按揭，但就要主要考慮另一個條件，就是壓力測試的供款與入息比率上限會由50/60降低到40/50。

租金收入影響現金回贈計算方式

另外，現時按揭回贈非常高，也是市民計劃按揭時重要考慮因素。金管局自2012年起要求現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。以下就是最近碰到的例子，客人以為用了預估租金可以借多d。事實有係唔係呢？

客人月入$40,411元，最近買入870萬單位。到銀行分行辦理按揭時，職員善意提點如果單用人工只能盡借433萬。如果用預估租金，就可以借多d。雖然按揭成數由6成減到5成，但最多可以借入435萬。

銀行職員計算正確，不過卻沒有考慮現金回贈的影響。由於現時銀行普遍的按揭回贈是貸款銀碼的2.1%再加$2000現金。這個例子中現金回贈超過9萬元。如果用擬定租金方式，的確能借到435萬，但觸碰到出租物業的最高按揭成數5成，現金回贈需要計算入貸款金額內。即係話，客人如果想攞盡現金回贈的9萬多元，最多其實只能借到425.6萬。

相反，單用薪金計算買入的870萬物業，按揭成數是6成即522萬。由於客人的薪金最多借到433萬，按揭成數並沒有觸碰到上限的6成，所以現金回贈不需要倒扣。

這個例子中，客人不應該選用預估租金方式去承造按揭。由於實際情況變化非常多，以上內容涉及十分專門和複雜的按揭計算。本篇文章僅是對有關題目的一般概述，只供參考，不能作為任何個別按揭申請的意見。如需進一步的諮詢，請聯絡我們的按揭專員。