很多人的理財目標是一生三宅,一個物業自住,2個收租。不過政府不鼓勵囤積居奇,所以壓力測試下,收入必須要非常高才可以通過同時承造幾個物業的壓力測試。咁租金又當唔當收入計算壓力測試?

自住物業可以有預估租金

向銀行申請按揭時,必須申報自住還是出租。大部分銀行即使現時是自住單位,也能提供擬出租的租金估值。一般來說,如果沒有租約沒有打厘印的租務收入,銀行會計算市值租金的6成,比如市值租金是2萬元,就當收到1.2萬的租金收入。如果有打厘印,就會打7折計算。有了租金收入“助攻”,咁咪可以增加收入去通過壓力測試?其實未必,用以下兩個例子說明一下。

租金收入會降低按揭成數一成

1000萬以下物業,如果出租,最高按揭成數就會由6成降低到5成。所以計算有租金增加了收入,也未必能夠借到盡。1000萬以上物業不論自住還是出租,都是可以做到5成按揭,但就要主要考慮另一個條件,就是壓力測試的供款與入息比率上限會由50/60降低到40/50。

租金收入影響現金回贈計算方式

另外,現時按揭回贈非常高,也是市民計劃按揭時重要考慮因素。金管局自2012年起要求現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%,在計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。以下就是最近碰到的例子,客人以為用了預估租金可以借多d。事實有係唔係呢?

客人月入$40,411元,最近買入870萬單位。到銀行分行辦理按揭時,職員善意提點如果單用人工只能盡借433萬。如果用預估租金,就可以借多d。雖然按揭成數由6成減到5成,但最多可以借入435萬。

銀行職員計算正確,不過卻沒有考慮現金回贈的影響。由於現時銀行普遍的按揭回贈是貸款銀碼的2.1%再加$2000現金。這個例子中現金回贈超過9萬元。如果用擬定租金方式,的確能借到435萬,但觸碰到出租物業的最高按揭成數5成,現金回贈需要計算入貸款金額內。即係話,客人如果想攞盡現金回贈的9萬多元,最多其實只能借到425.6萬。

相反,單用薪金計算買入的870萬物業,按揭成數是6成即522萬。由於客人的薪金最多借到433萬,按揭成數並沒有觸碰到上限的6成,所以現金回贈不需要倒扣。

這個例子中,客人不應該選用預估租金方式去承造按揭。由於實際情況變化非常多,以上內容涉及十分專門和複雜的按揭計算。本篇文章僅是對有關題目的一般概述,只供參考,不能作為任何個別按揭申請的意見。如需進一步的諮詢,請聯絡我們的按揭專員。

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利率更新日期: 2020-09-26