新按揭政策800萬物業可以做9成按揭,最開心莫過於一班高收入低儲蓄的年輕人。不過,過往每2年轉按賺回贈兼套現的玩法就完全被杜絕。

以前2年轉按一次的機會不是屬於你的..

800萬1成首期,即係80萬首期買800萬樓,其實是用盡10倍槓桿。一般銀行按揭貸款是2-3年罰息期。以往業主一過罰息期即會轉銀行,為的是轉取新銀行的現金回贈。在按揭市場競爭大時,現金回贈高達按揭金額的2.4%,例如500萬按揭貸款就有12萬現金回贈。轉按賺到的回贈是一個非常大的數目而且可以說是零風險的獲利方式,同時樓價急升後也可以套現再投資。

9成按揭想放租要等16年後

但根據現行按揭政策,800萬住宅物業在首置買賣的時候可以承造9成按揭。但如果要轉按去其他銀行,只能重新購買按揭保險(不能套現)又或者自己補錢降低成數轉回6成按揭成數。

舉個例子,800萬物業9成按揭連同36萬按揭保費共756萬借貸總額,以30年按揭2.625%利率計算。3年後本金還剩下704萬。這時候如果要轉按,就只能在不套現的情況下承造高成數按揭轉按,同時要重新給數十萬的按揭保費。顯然,這個不會是業主轉按的選項,所以一開始用盡10倍槓桿的壞處就是無法轉按。

如果想把物業放租,按揭成數最多只能做5成。即使800萬買回來的物業唔升唔跌,按照2.625%的利率30年按揭計算,最少要等16年後才可以把按揭成數壓低到5成按揭(借400萬按揭貸款),如果自住則最少要等13年才可以轉按到6成。

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低首期用盡10倍槓桿入市變大閘蟹

可能有些買家會說,樓價升就可以轉按,那我們又用最樂觀的情況去預估一下。假設800萬物業買入5年後升到1200萬(年10%複式增長),就可以用順利轉按到5成脫離按保可以放租。無論如何,用盡槓桿上會的結果就是你要和你的按揭銀行相依為命最少5年,一個唔好彩樓價唔升,就要和銀行一齊攬炒13年才可以轉回6成按揭。

高成數按揭無法輕易轉按 慎重選擇銀行

那麼在一開始選擇按揭銀行時,除了按揭利率和回贈外,就要考慮該銀行的服務是否合適你。例如要考慮分行網絡和網上銀行的便利度了。另外,準時供款和努力維持和銀行的關係,唔好俾銀行call loan或close account也是非常重要的。想比較最合適你的銀行,可以透過whatsapp聯繫我們。按揭大師Whatsapp熱線是60896888。

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