人生如戲,1個月前誰能想到香港會出現生化危機? 2020年的香港樓市不但沒有小陽春,成交大減下樓價開始有壓力。如果2003年有“沙士價”,咁今時今日一定係“武漢價”。

主流評論員大都預計樓價有5%-15%的調整壓力,與其去估底,不如去想象下未來樓市的發展。其實作為按揭顧問,我們每天在市場前線,以下是我們一些有趣的觀察:

1. 香港人盲搶樓其實和盲搶紙巾一樣

武漢肺炎下,市傳紙巾生產受阻,供應將會短缺。Supply和Demand是價格的基本因素。由於預計供應不足,市民盲搶紙巾。同樣,香港人也喜歡盲搶樓。

圖片來源: on.cc東網

來自中原測量師行數據顯示,2019年的新盤供應集中來自2016年所推出的地皮,而2017和2018年政府賣地的樓面面積大幅下降,擔憂中短期住宅供應將在2021至2022年供不應求,預計屆時私樓供應量有機會跌穿1萬伙。其他不同的機構和評論員都提出物業供應有機會在2023年面對嚴重斷層。

需求方面,盲搶紙巾的市民一搶就搶大量的紙巾囤貨,大部分人是沒有迫切需要下囤貨,造成惡性循環。90%沒有迫切需要的人買起市場上大部分的供應,反而令真正的用家買唔到貨,或要高價入市搶貨。樓市情況一模一樣,我們做按揭顧問就知道,非常多的客人透過家人的首置名額,或透過按揭加按,或透過近親買賣甩名再入市。客觀結果就係有樓的人就可以買入更加多的樓,貧富差距更大!樓是有限供應的商品,買樓是幾代香港人的宗教,但這根本是投資需求,政府點努力造地去供應市場都唔夠。

2. 樓市用家入市靠學新加坡政府式的管制

肺炎陰影下,口罩是戰略性必需品,全球都出現失序搶購。多地政府例如新加坡和台灣都有管制,方向就是預期管理和限制囤貨。香港樓市也一樣,政府辣招15%非首置稅就是壓抑需求,buy time爭取機會讓更多用家買到樓。同時,首置9成按揭是非常重要的管制,用家必須盡量利用高成數按揭和低首期要求去上車!

上車盤600萬左右的物業都係60萬首期,月供$22,000一個月!當然,也不要預期樓價像2003年的V型反彈,這樣就沒有心理壓力去買樓,人都開心d。有人說,2020年的目標就是活下去!

3. 唔好等政府出手,自己按揭自己救

香港政府在抗疫的表現有目共睹,澳門政府已經推出供樓按揭還息不還本政策,協助市民度過難關。2020年2月6日下午,剛傳來消息,有香港銀行允許業主還息不還本。然而,除了等政府或銀行外,業主又有沒有自保方法?

現在做還來得及,就是透過轉按去套現一筆備用金,例如套現3年的供樓開支和生活費,咁就唔使驚失業和斷供層樓!但我都知道,大家都會怕吃虧,備用的錢是需要利息的,層樓又仲係罰息期,怎能轉按?

其實,人最怕只懂計細數。罰息最多0.5%-2%, 而且原行加按是沒有罰息(同時也沒有轉會去其他銀行的現金回贈)。加上銀行大都會提供按揭高息戶口給業主,這是相當重要的工具,令你的備用金無需給利息,同時你個人的閒置資金仲可以收到2.5%的活期利息!

如果有需要套現的業主,可以善用這個時間差。意思係現時銀行估價有滯後,所以還可以把握機會用高估價去轉按,高估價轉按是百利無一害的。如果做得慢,銀行分分鐘只能提供低估價和更加苛刻的條件。最重要係,你的收入到時又是否能夠保持不變去計算壓力測試?

點解下面鏈接 參考文章:

高息戶口mortgage-link懶人包

首置9成按揭懶人包

按揭回贈高達1.35% 利率低至1.9% 立即向按揭大師查詢 Whatsapp 68906888

利率更新日期: 2020-09-26