人生如戲，1個月前誰能想到香港會出現生化危機? 2020年的香港樓市不但沒有小陽春，成交大減下樓價開始有壓力。如果2003年有“沙士價”，咁今時今日一定係“武漢價”。
主流評論員大都預計樓價有5%-15%的調整壓力，與其去估底，不如去想象下未來樓市的發展。其實作為按揭顧問，我們每天在市場前線，以下是我們一些有趣的觀察：
1. 香港人盲搶樓其實和盲搶紙巾一樣
武漢肺炎下，市傳紙巾生產受阻，供應將會短缺。Supply和Demand是價格的基本因素。由於預計供應不足，市民盲搶紙巾。同樣，香港人也喜歡盲搶樓。
圖片來源： on.cc東網
來自中原測量師行數據顯示，2019年的新盤供應集中來自2016年所推出的地皮，而2017和2018年政府賣地的樓面面積大幅下降，擔憂中短期住宅供應將在2021至2022年供不應求，預計屆時私樓供應量有機會跌穿1萬伙。其他不同的機構和評論員都提出物業供應有機會在2023年面對嚴重斷層。
需求方面，盲搶紙巾的市民一搶就搶大量的紙巾囤貨，大部分人是沒有迫切需要下囤貨，造成惡性循環。90%沒有迫切需要的人買起市場上大部分的供應，反而令真正的用家買唔到貨，或要高價入市搶貨。樓市情況一模一樣，我們做按揭顧問就知道，非常多的客人透過家人的首置名額，或透過按揭加按，或透過近親買賣甩名再入市。客觀結果就係有樓的人就可以買入更加多的樓，貧富差距更大！樓是有限供應的商品，買樓是幾代香港人的宗教，但這根本是投資需求，政府點努力造地去供應市場都唔夠。
2. 樓市用家入市靠學新加坡政府式的管制
肺炎陰影下，口罩是戰略性必需品，全球都出現失序搶購。多地政府例如新加坡和台灣都有管制，方向就是預期管理和限制囤貨。香港樓市也一樣，政府辣招15%非首置稅就是壓抑需求，buy time爭取機會讓更多用家買到樓。同時，首置9成按揭是非常重要的管制，用家必須盡量利用高成數按揭和低首期要求去上車！
上車盤600萬左右的物業都係60萬首期，月供$22,000一個月！當然，也不要預期樓價像2003年的V型反彈，這樣就沒有心理壓力去買樓，人都開心d。有人說，2020年的目標就是活下去！
3. 唔好等政府出手，自己按揭自己救
香港政府在抗疫的表現有目共睹，澳門政府已經推出供樓按揭還息不還本政策，協助市民度過難關。2020年2月6日下午，剛傳來消息，有香港銀行允許業主還息不還本。然而，除了等政府或銀行外，業主又有沒有自保方法？
現在做還來得及，就是透過轉按去套現一筆備用金，例如套現3年的供樓開支和生活費，咁就唔使驚失業和斷供層樓！但我都知道，大家都會怕吃虧，備用的錢是需要利息的，層樓又仲係罰息期，怎能轉按？
其實，人最怕只懂計細數。罰息最多0.5%-2%, 而且原行加按是沒有罰息(同時也沒有轉會去其他銀行的現金回贈)。加上銀行大都會提供按揭高息戶口給業主，這是相當重要的工具，令你的備用金無需給利息，同時你個人的閒置資金仲可以收到2.5%的活期利息！
如果有需要套現的業主，可以善用這個時間差。意思係現時銀行估價有滯後，所以還可以把握機會用高估價去轉按，高估價轉按是百利無一害的。如果做得慢，銀行分分鐘只能提供低估價和更加苛刻的條件。最重要係，你的收入到時又是否能夠保持不變去計算壓力測試？
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